טובה הארץ - לב לוד - שאלות ותשובות
 
 
 
בס"ד
חפש

שאלות ותשובות פרויקט לב לוד


טוב. פרסמתם פרויקט. במה מדובר בעצם?

מדובר במכרז רשמי של רשות מקרקעי ישראל. יש פה שטח שמחולק ל-5 מגרשים בלב העיר לוד.

לכל מגרש יש גודל, וזכויות בנייה מאושרות עם ת.ב.ע. שכבר אושרה.

בכל המגרשים, סה"כ נכון להיום, ניתן לבנות 160 יח"ד + כמה שטחי מסחר בקומת הכביש. בנוסף לכך, במסגרת העירייה עצמה, ניתן ל"מתוח" את כמות יחידות הדיור עד לכ-200 יח"ד. עוד נקודה חשובה, הקרקעות הללו, אינן פנויות לחלוטין. יש על חלקן מספר מבנים, שצריך להגיע עם הדיירים לפיצוי מוסכם כחלק מתהליך קבלת ההיתרים ואישורי הבנייה. יש לציין, שיש מספר נמוך מאד של מבנים שכאלו, וכן, רובם המוחלט של המבנים הם בבעלות ממשלתית או עירונית.

ניתן לבקש "מתיחה" של דירות נוספות מעבר לת.ב.ע., אך יש לדעת, כי כל חריגה מעבר לת.ב.ע., גוררת בקשה לשינוי ת.ב.ע. בוועדה המחוזית.

טוב. אז מי אתם ומה תכננתם?
אנחנו, זה בעצם אתם! ההתארגנות היא, כקבוצת בנייה, של אנשים, שמעוניינים לזכות בשטח הנ"ל, על מנת לתכנן עליו את הבתים, ולבנות אותם בעהי"ת.

ומי הצד המקצועי שמלווה אתכם?

אז הנה, זה מתחלק ל-3 גורמים עיקריים:

  • משרד "טובה הארץ", שהקמנו את המשרד שלנו ממש בלב במגרשים הנוכחיים, כחלק מהרצון לסייע בקידום שיפור פני העיר והתחדשותה בכלל, ולהשתתף במכרז הזה בפרט. אנחנו מעניקים שירותי ניהול לקבוצות בניה, ומעמידים את הניסיון הרב שצברנו במספר נכבד של פרויקטים ברחבי הארץ. אתם יכולים בהחלט לראות באתר שלנו. כרטיס ביקור כאן
  • על הצוות המקצועי שלנו בצד התכנוני, הניהולי, השיווקי, והפיננסי, הוספנו את עו"ד זאב פרל ושי טביב שילוו את הקבוצה בצד המשפטי, מהיום לאורך כל תקופת הייצוג של הקבוצה בעהי"ת, כרטיס ביקור כאן. 
  • וכן הוספנו גם את הרו"ח ויועץ המס סלי אילון, שילווה את הקבוצה, גם מהיום, ולאורך כל תקופת ההתנהלות של הקבוצה בעהי"ת. 

אז מה מתוכנן?
אנחנו, ב"טובה הארץ" ושאר הגורמים המקצועיים, בנינו תכנון שמתאים למצב הת.ב.ע. הנוכחי עם "מתיחה" מסוימת. אך גם מאפשר בעתיד בעהי"ת לבקש שינוי נוסף. יש לציין, כי לאחר הזכייה בעהי"ת, כל התכניות, צריכות להיות מאושרות ע"י חברי הקבוצה, ולאחר מכן, להתחיל לעבוד במקביל הן על תכניות מדויקות ומתואמות, והן לבצע משא ומתן מול הדיירים. המטרה שלנו כאנשי המקצוע,

לשמור ככל הניתן על מחירי הדירות המוערכים היום, לעמוד בזמנים המוערכים היום, ואולי אף לשנותם לטובה בעהי"ת.

על זה אנחנו נבחנים, אנחנו לא יזמים ולא מבקשים להרוויח רווחים יזמיים. כל רצוננו הוא לסייע לכם לבנות דירה במחיר שפוי. וכל התקבול שלנו, אינו אלא שכר הגון עבור עבודתנו.

כ"כ, יש לציין שהשכר שמגיע אלינו, איננו מגיע כבר בתחילת העבודה חלה, אלא משולם בקצבה על פי העבודה שמבוצעת בפריסה לכל אורך תקופת הפרויקט בעהי"ת. ידוע לנו, שאם יזם יזכה במגרשים הללו, מחירי הדירות שיוצעו כאן, יעלו בצורה רצינית.

אפשר, ורצוי, למנוע את זה מראש, על ידי שיתוף פעולה והצטרפות לקבוצת הבנייה שלנו.

האם יש בנק מלווה? כמה אחוזי מימון? 
בנק \ קרן מלווה, תיבחר בעהי"ת בהמשך. עוד חזון למועד. כמובן, שכשנגיע לשלב ההיתרים, ובסמוך לבנייה, יהיו בפניכם יותר פרטים לגבי הבנק המלווה, שכן, אנחנו – כגוף הפועל עבורכם לנהל את הפרויקט - נסייע לכם לערוך מכרז ביניהם, על הזכות ללוות את הפרויקט, בדגש על הנושאים החשובים של אחוזי המימון, המסלולים והריביות. נכון להיום, ישנה הקשחה של תנאי הבנקים כלפי קבוצות בנייה או קבוצות רכישה, באחוזי המימון ובריביות. אשר על כן, צריך שכל מצטרף, יבדוק שיש לו הון עצמי של 40% מערך הדירה. (למשפרי דיור או אנשים ללא דירה.) ולמשקיעים, שזו דירתם השנייה, 50% מערך הדירה. בה בעת, גם אנשים שאין להם את כל ההון הנ"ל בצורה נזילה, יש אפשרות למצוא פתרונות מימון על ידי שעבוד נכסים קיימים או הלוואות מבנקים מסחריים, ואנחנו פה ב"טובה הארץ", נוכל גם לסייע לכם במציאת פתרונות להשלמת ההון העצמי הנדרש בעהי"ת.

מה הבטוחות לגבי הכסף או הנכס בקבוצת בניה?

הבטוחות כקבוצת בנייה הן גבוהות בהרבה מרכישה אצל יזם. שכן, ברכישה מיזם, הקרקע נמצאת על שם היזם, וזה גורר בעיות אפשריות קשות (כדוגמת מקרה חפציבה), אשר על כן, מנסים למנוע בעיות על ידי ערבות בנקאית, שגם מייקרת את עלות הבית. לעומת זאת, ברכישה דרך קבוצת בנייה, הקרקע נמצאת על שם חברי הקבוצה, והם בעצם בעלי הבית לאורך כל הדרך. מה שבעצם מייתר את הצורך בליווי בנקאי. וגם חוסך עוד נדבך בעלויות.. יש לנו הסבר מפורט לגבי ההסבר על קבוצות בנייה פה באתר.  באופן פרטני לגבנו: כל הכספים של חברי הקבוצה יופקדו בחשבון נאמנות מיופי הכוח של הקבוצה, עו"ד זאביק פרל ועו"ד שי טביב. עם הכסף הנ"ל אתם ניגשים למכרז, וחשבון הנאמנות ימשיך לפעול כל זמן חיי הקבוצה בעהי"ת. כל הזמן הנ"ל, הקבוצה מלווה, בצורה מבוקרת והנפקת דוח"ות חדשיים במשרד הרו"ח. כל הוצאה מגובה בהחלטות חברי הקבוצה. הן לאנשי המקצוע והן כלפי כל הגורמים הרשמיים. הכל שקיף ובדיק לעיניכם כחברי הקבוצה.

מה הערכת הזמנים? מתי מקבלים מפתח?

הערכת הזמן היא כזאת:

  • המכרז כרגע נסגר בתאריך 07.03.16 ועד אז, אנחנו צריכים לסיים את ההרשמה.

  • הזמן לסיום המשא ומתן מול הדיירים הנוכחיים וכן להוצאת ההיתרים, שנה-שנתיים וחצי. תלוי אם נלך לכיוון של שינוי ת.ב.ע. (כמובן שאנחנו ממליצים לכיוון הזה.)

  • הזמן לבנייה, עד שנתיים מרגע קבלת ההיתרים בעהי"ת.

טוב. אז איך מצטרפים? מה אנחנו מסכנים? יפה מאד. אשריכם שהגעתם להחלטה הנבונה והמבורכת הזו.

שלב ראשון: חתימה על טופס הרשמה, בטופס זה אתם כבר מצהירים על הנכס שתעדיפו, וכן, אתם מקבלים מקום בהרשמה לקבוצה לבחירת הנכס. (הקומה הבניין וכו'.) תשלום דמי הרשמה בסך 2,000 ₪. – תשלום זה, מבטיח לכם מקום בתור לבחירת הנכס שתרצו. – שימו לב! תפיסת המקום, מוגבלת בזמן. ומותנית בהעברת הסכום הנוסף לחשבון הנאמנות. כ"כ, תשלום זה, אינו חוזר בכל מקרה.

שלב שני: חתימה על טפסי הצטרפות לקבוצה, על טופס בחירת דירה מועדפת, על ייפוי כוח ועל הודעה על נאמנות. תשלום בסך 32,000 ₪ שיופקד בחשבון הנאמנות.

שלב שלישי: מנסים להביא עוד חברים ובני משפחה, ומתפללים לעזרה משמיים בזכייה, בניהול ובהצלחת העסקה בעהי"ת. תוך כחודש לאחר הזכייה בעהי"ת, כל חבר עמותה יתבקש להפקיד סכום של אחוז מסוים מערך משווי הדירה הנרכשת כדי להתחיל בתהליך. על הסכום המדויק שכל חבר יצטרך להעביר, יוחלט ויעודכן לאחר הזכייה בעהי"ת, לפי החלטות החברים בעמותה, במבנה התכניות לביצוע.

הסכומים הבאים, יוערכו ותישלח דרישה לפי קצב העסקה. אגב, קצב דרישת תשלומים תכוף, יעיד בעהי"ת על התקדמות בעסקה.

ואם לא זוכים? מה קורה?

אם חלילה לא זוכים, יש שתי אפשרויות:

  • מנסים שוב במכרז אחר, שיוחלט על ידכם, אם תרצו.
  • פורשים מהקבוצה. ומקבלים את הכסף בחזרה. חוץ מדמי ההרשמה הראשונים על סך 2,000 ₪ ו-800 ₪ דמי עמלה של ניירת וחשבון נאמנות. כלומר, הסכום שנמצא בסיכון, מסתכם רק ב-2,800 ₪ בלבד!

יש לציין שהעלויות בהכנת החומר לצורך המכרז, כגון תוכניות וכו', לא מכוסות לרוב בסכומים הללו.

 

בסדר גמור. עניתם על כל השאלות הראשוניות. האם אפשר להיפגש אתכם?

כן בוודאי. אנחנו נערוך כנסים בהשתתפות כל הצוות המקצועי. נענה לשאלות נסביר את התכניות, תוכלו לבוא, לראות את המיקום, להתרשם ולהירשם.

המשרד שלנו, נמצא בלב המקום המיועד לפרויקט. משרד "טובה הארץ מאד מאד". החשמונאים 25 לוד.

גיא:    0523-130165

שירה: 0523-562962

"טובה - הארץ" 

 

 
טובה הארץ     גיא: 0523-130165  •  משרד: 077-5025048   •  דוא״ל: tovahaaretz@gmail.com