טובה הארץ - הסבר על קבוצות רכישה
 
 
 
בס"ד
חפש

הסבר על קבוצות רוכשים

קצת היסטוריה
בשנים הראשונות של מדינת ישראל, המדינה הייתה האחראית כמעט הבלעדית של הפיתוח והבנייה של המדינה הצעירה. חברות הבנייה היו ממשלתיות, ובתקופה הזו קמו הרבה מהשיכונים שאנו מכירים היטב ומפוזרים בכל רחבי הארץ בערים הותיקות.

המדינה מתגמשת ומתקדמת
על מנת לעודד תחרות וכחלק מפיתוח הכלכלה, המדינה התחילה לאפשר ליזמים להתמודד על השתתפות בבנייה ובפיתוח המדינה. ופתחו את התחום הנקרא "מכרז". מהנדס העיר היה מתכנן את האזור המיועד לפיתוח, קובע איפה יעמדו הבניינים, כמה דירות בכל בניין, מה המ"ר המאושר לבנייה בבניין, איפה יעבור כביש ואיפה יעמוד מבנה ציבורי.
האזור היה מחולק למתחמים שונים, והמדינה הייתה מציעה כל מתחם לקנייה לאחר פיתוח ותשתיות. במכרזים אלו, המדינה קובעת מחיר לעלות הפיתוח, ומחיר מינימאלי להצעה על הקרקע.
היזמים היו מגיעים לשטח, בוחרים את האזור שהיו רוצים להתמודד עליו, ומגישים הצעה חסויה על מחיר המתחם שהיו רוצים לפתח. לרוב, ההצעה במחיר הגבוה ביותר הייתה מתקבלת והיזם הזוכה היה מקבל את המתחם, ואת האחריות לבנייה ולאכלוס.


קבוצות רוכשים מתחילות להגיע לשוק
בשוק הנדל"ן יש הרבה סוגים של עסקאות, קבוצת רוכשים, קבוצת בנייה, קומבינציה ועוד.
על מנת להוזיל מחירים, ולהשיג עסקת נדל"ן אטרקטיבית יחסית לדירה זהה באזור, החלו קבוצות של אנשים פרטיים להתאגד כקבוצות מעין אלו. הקבוצה מנסה להוזיל עלויות בבניית הדירה, בעיקר במרכיב של הרווח היזמי. מאחר ואנשים פרטיים אינם מעורים בתחומי הבניה, הם ברובם העדיפו אחריות למחיר ולבניה, ולכן תחום הקבוצות התמקד בעיקר בקרקעות פרטיות ובעסקאות קטנות. ברובם הגדול של המקרים, באזורים יקרים במיוחד כמו תל-אביב, רמת גן, ירושלים וכו'...

לומדים מהחרדים
בניגוד לציבור הכללי, הציבור החרדי מצליחים להוזיל עלויות בנייה כבר שנים רבות על ידי הקמת עמותות והגשות הצעה למכרזים של המדינה. מאחר והציבור הכללי, פחות מאוגד והיה פחות "חנוק" כלכלית, הצורך בהתאגדות שכזו לא דיבר אליו וחלק ניכר מאד של משתתפים בקבוצות כנ"ל בציבור הכללי, היו משקיעי נדל"ן ובעיקר באזור המרכז.
היות וחלק ניכר מרוכשים במסגרת קבוצה הם משקיעי נדל"ן, המדינה רואה (לצערנו עדיין) בקבוצות הנ"ל גוף כלכלי – מסחרי – עסקי, ולא מבנה שבא להקל על שוק דירות המגורים בישראל. הדבר בא לידי ביטוי בקשיים שהיא מערימה על הקבוצות ובעיקר במימון הבנקאי לכל רוכש. במקביל, כידוע, בישראל קיימים עדיין קשרי הון – שלטון, ולכן היזמים שלא שמחים כלל שמישהו חותך להם מהרווחים, מפעילים לחצים עצומים על מערכת החוק להקשות על קבוצותכנ"ל שמטרתם היא בדיוק הפוכה: להוזיל את עלויות הדירה.
מאחר והמדינה מבינה שמדובר בהטבה למשפחה שקונה את הדירה, היא החליטה לתת הגבלה לחברי הקבוצה, לא למכור את הדירה 3 שנים אחרי קבלת הדירה. כך, גם המדינה מדללת נוכחות של משקיעים שבאו לעשות עסקת "אקזיט".

מכל קושי נולדת צמיחה - כל מה שעושה ה' הכול לטובה
בשנים האחרונות, הציבור נהייה יותר מתוחכם, יותר מקושר בעיקר ע"י הרשתות החברתיות שמעבירות מידע עדכני ומועשר בנתונים ויד משותף ללא סוף. בנוסף לכך, הקושי בקניית דירה בישראל הולך וגובר, ואין מענה או תכנית רצינית באופק שהולכת לשנות את המצב.  הציבור מתאגד, עולה בהבנתו ובתחכומו מידי שנה בשנה, ומתחיל לחפש פתרונות יעילים שיכולים להוריד עלויות, גם על חשבון הנוחות בהתקשרות מול קבלן שכבר בנה את הבית או "מתחייב" למחיר ולזמן.
קבוצות הרוכשים מתחילות לקום, לגבש עמותות בניה, ולגשת למכרזים של המדינה. החיסכון הפוטנציאלי בעלויות יכול לבוא לידי ביטוי בפערים של  15% - 25% ואף יותר, בהוזלת מחיר של דירת דומה באזור הבנייה ממחיר דירת קבלן או יד 2. החיסכון הוא בעיקר במרכיבים:

  • רווח יזמי.
  • עלות מימון.
  • עלות שיווק.
  • מע"מ יחסי על כל המחיר.

לוקחים יוזמה! – מורידים מחירים!
בהצטרפות לעמותה, כל חבר בעצם מכריז ואומר ליזם, "לא צריך שתנהל את הכול ותיקח רווח יזמי, אנחנו נהיה היזמים, אנחנו ניקח אנשי מקצוע, נבנה את ביתנו לבד, ונחסוך המוןכסף." למעשה, האחריות היזמית עוברת לידיים שלנו, וכך אפשר לחסוך את הכסף!

רגע, אבל לא כל אחד מבין בתחום הבנייה?
לא כל אחד מבין בארגון עמותה, בתמחור עלויות והגשה למכרז, בתכניות בניין, ניצול זכויות בנייה, הוצאת אישורים, ניהול משא ומתן מול קבלנים, פיקוח על ביצוע ועמידה בתו תקן מוסכם, עמידה בזמן ביעד ובמחירים, ניהול מימוני לרכישת הקרקע וביצוע העבודות, ניהול משא ומתן מול בנק מלווה, ביצוע משכנתאות לכל רוכש, מעקב תשלומים ואיסוף כספים, קבלת טופס 4, חיבור לתשתיות, השלמת רישום לאחר פירוק העמותה ....ועוד משימות רבות ומורכבות בתהליך בניית הדירה.

בדיוק בגלל זה חשוב לקחת אנשי מקצוע מעולים שעליהם תפקח חברת ניהול וארגון מקצועית, אמינה, וידידותית מטעם העמותה. הדבר הכי חשוב בעסקה שכזו, זה עמידה בזמן ועמידה במחיר. 

רגע! אתם יכולים להתחייב על המחיר?
לא. אין אפשרות חוקית להתחייב למחיר, אם העמותה או מייסדיה יתחייבו למחיר, הם בעצם הופכים ליזמים... ובהתאם, העלויות יתנפחו בהרבה. אז מה כן? חשוב שנשים לב למייסדי העמותה, לוועד העמותה ולאנשי המקצועה שהעמותה בחורת עבורנו. והאמת, שזה לא קשה. כי לכל אחד מחברי העמותה יש כח להשפיע בבחירת הנהלת העמותה. לאחר שמועצת העמותה נבחרת, הם בוחרים את אנשי המקצוע השונים. מועצת העמותה תשכור שרותים של חברת ניהול ידועה ואמינה המומחית בניהול בניה, ובעזרתה היא תוכל לפקח על התקדמות הפרויקט.

 בחירת חברת הניהול הינה אחת הבחירות החשובות, יש לבדוק את רמת הידע, ההבנה, המקצועיות והניסיון של חברת הניהול, למשל:

  • יש לוודא שחברת הניהול תדע כיצד להנחות את המתכננים השונים בתכנון דגמי דירות? 
  • יש לוודא שלחברת הניהול יש הבנה, ידע וניסיון בהוצאת היתרים מרשויות מקומיות?
  • יש לוודא שחברת הניהול יודעת לבצע אמדני מחירים על מנת שתוכל לעזור לעמותה ולחבריה לממש את מטרת ההתאגדות ולהוזיל את עלות הדירה הסופית
  • יש לוודא שחברת הניהול מנוסה בחיפוש ובבחירת מתכננים, קבלנים ואנשי מקצוע
  • יש לוודא שחברת הניהול תוכל לעזור לעמותה לעמוד ביעדי המחירים
  • יש לוודא שלחברת הניהול יש ניסיון קודם בעמידה בזמנים במועדי הבניה וגמר הפרויקט.

לסיכום  

על אף החסרונות בקבוצות רוכשים, בחירה נבונה של הנהלת העמותה וחברת ניהול מקצועית יכולה להתגבר בקלות על החסרונות ולמנף את הקבוצה ליתרון עצום לחבריה. שימו לב באיזה ידיים אתם מפקידים את בניית הבית שלכם. האם יש ניסיון מוכח להנהלת העמותה ולחברת הניהול?

ברור שבסופו של יום, קבוצה מוצלחת תוגדר אחת שהצליחה להתגבר על חסרונותיה ולעמוד הן בזמנים והן במחירים המשוערים..

 
טובה הארץ     גיא: 0523-130165  •  משרד: 077-5025048   •  דוא״ל: tovahaaretz@gmail.com